אחד מבני הזוג לא רוצה למכור את הדירה

זכות היסוד לפירוק שותפות בנכס מקרקעין

העיקרון המנחה בדין הישראלי בכל הנוגע לבעלות משותפת על נכסים ובפרט כאשר מדובר על דירת מגורים של בני זוג הוא שותפות מתוך רצון ולא מתוך כפייה. כאשר צד אחד מעוניין לסיים את השותפות והצד השני מתנגד מתנגשת זכות הקניין של האחד עם רצונו של האחר. בתי המשפט קבעו פעם אחר פעם כי זכותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף היא זכות יסוד.

על פי הוראות חוק המקרקעין כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. הוראה זו תקפה גם כאשר מדובר בבני זוג נשואים או ידועים בציבור. המשמעות המעשית היא שאי אפשר להחזיק צד אחד כבן ערובה בנכס. אם החלטתם להיפרד ואתם מעוניינים לקבל את החלק שלכם בתמורת הדירה כדי להתחיל פרק חדש בחיים החוק עומד לצדכם באופן מובהק.

עם זאת כאשר מדובר בדירת מגורים של משפחה נכנסים לתמונה שיקולים נוספים כמו הבטחת מדור לילדים קטינים. בית המשפט לא יזרוק משפחה לרחוב באופן מיידי אלא יבחן את מכלול הנסיבות אך בסופו של ההליך העיקרון של פירוק השיתוף יגבר והדירה תימכר.

הכלים המשפטיים נגד סרבנות למכירת הדירה

כאשר נתקלים בסירוב עיקש מצד בן הזוג למכור את הנכס יש לנקוט בצעדים משפטיים אקטיביים. הצעד הראשון והמשמעותי ביותר הוא פנייה לערכאות המשפטיות.

הגשת תביעה לפירוק שיתוף

הכלי המרכזי העומד לרשות הצד המעוניין במכירה הוא הגשת תביעה לפירוק שיתוף. תביעה זו מוגשת לבית המשפט לענייני משפחה או לבית הדין הרבני תלוי היכן מתנהל תיק הגירושין הכולל. במסגרת התביעה מבקש הצד התובע מבית המשפט להורות על מכירת הדירה לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בין בני הזוג בהתאם לחלקם היחסי בנכס.

חשוב לדעת כי עצם הגשת התביעה משמשת פעמים רבות כזרז להגעה להסכמות. כאשר הצד הסרבן מבין כי ההליך המשפטי החל וכי בסופו של דבר הדירה תימכר ממילא על ידי צו שיפוטי הוא עשוי לרדת מהעץ ולשתף פעולה עם מכירה בשוק החופשי. ליווי של עורכת דין לענייני משפחה בשלב זה הוא קריטי כדי לנהל את האסטרטגיה בצורה נכונה ולוודא שהתביעה מוגשת בצורה מקיפה ומנומקת.

בקשה לצווי עשה ומניעה

לעיתים הצד הסרבן לא רק אומר לא אלא פועל באופן אקטיבי כדי להכשיל את המכירה. זה יכול להתבטא באי הסכמה להכניס קונים פוטנציאליים הברחת קונים באמצעות הצגת הנכס באור שלילי או אפילו גרימת נזק מכוון לדירה. במקרים כאלו ניתן לבקש מבית המשפט צווים ספציפיים המחייבים את הצד השני לאפשר ביקורי קונים או צווים האוסרים עליו לבצע כל פעולה שתפגע בערך הנכס.

מינוי כונס נכסים חיצוני למכירת הדירה

אם בית המשפט נתן צו למכירת הדירה אך הצד הסרבן עדיין ממאן לשתף פעולה לא חותם על מסמכי תיווך לא מאפשר כניסת רוכשים או מתחמק מחתימה על חוזה המכר בית המשפט יעבור לשלב הבא והוא הפקעת השליטה מידי בני הזוג.

מהו תפקידו של כונס הנכסים

כונס נכסים הוא בדרך כלל עורך דין חיצוני אשר ממונה על ידי בית המשפט כמייצג את האינטרס של קיום הפסיקה. מרגע מינויו כונס הנכסים נכנס בנעליהם של בני הזוג בכל הנוגע לדירה. יש לו את הסמכות המלאה לפרסם את הדירה למכירה להציג אותה לרוכשים פוטנציאליים לקבל הצעות מחיר לערוך התמחרות מכרז פנימי בין המציעים ולבסוף לחתום על חוזה המכר בשם בני הזוג.

בית המשפט מפקח על עבודת הכונס וכל שלב משמעותי במכירה דורש את אישורו של השופט. הליך זה מבטיח שהדירה תימכר אך הוא מוציא לחלוטין את השליטה מהידיים של הבעלים המקוריים.

השוואה בין מכירה עצמאית למכירה על ידי כונס נכסים

ההפסדים הכלכליים בהתנגדות למכירת הדירה

אחת הטעויות הקריטיות ביותר שצד סרבן עושה היא ההתעלמות מההשלכות הכלכליות של סירובו. ההתעקשות שלא למכור את הנכס גוררת בסופו של דבר למכירה כפויה אשר פוגעת בכיסם של שני בני הזוג גם זה שרצה למכור וגם זה שסירב.

עלויות שכר טרחת כונס נכסים

כונס נכסים אינו עובד בחינם. שכר הטרחה של כונס נכסים עומד לרוב על אחוזים משמעותיים מתוך תמורת המכירה של הדירה בדרך כלל בין שישה לשמונה אחוזים ולעיתים אף יותר כולל מע מ. מדובר בסכומי עתק כאשר מדובר בדירות בישראל ששוויין נאמד במיליוני שקלים. סכום זה יורד ישירות מהתמורה שמקבלים בני הזוג מה שאומר שמאות אלפי שקלים שהיו יכולים להיות מחולקים ביניהם הולכים לגורם חיצוני.

ירידת ערך ופגיעה במחיר המכירה

מעבר לשכר הטרחה דירות הנמכרות דרך כונס נכסים סובלות לעיתים מסטיגמה. רוכשים פוטנציאליים יודעים שמדובר בכינוס נכסים ומצפים לקבל את הדירה במחיר מציאה. המכרז שעורך הכונס מוגבל בזמן ונועד להביא לתוצאה מהירה. בנוסף נדרשות הוצאות נוספות כמו פרסום המכרז בעיתונות מינוי שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט ותשלום אגרות שונות.

השילוב של מכירה במחיר שלעתים נופל ממחיר השוק החופשי יחד עם העלויות הנלוות הכבדות הופך את ההתנגדות למכירה להחלטה כלכלית הרסנית במיוחד. שילוב של עורך דין גירושין מקצועי יוכל להציג את התמונה הכלכלית המלאה בפני הצדדים ולשכנע כי ההסכמה היא הדרך הרווחית ביותר.

זכות הקדימה של בן הזוג

חשוב להבהיר כי פירוק שיתוף אינו מחייב בהכרח מכירה לאדם זר. החוק מעניק לבן הזוג זכות קדימה זכות ראשונים לרכוש את חלקו של בן הזוג השני בדירה. כלומר אם הדירה שווה שני מיליון שקלים ולכל צד יש מחצית ממנה הצד הסרבן יכול להציע לרכוש את החלק של הצד השני במיליון שקלים ובכך להישאר הבעלים היחיד של הנכס.

עם זאת זכות זו מותנית ביכולת כלכלית מוכחת. אם הצד שרוצה להישאר בדירה אינו מסוגל לגייס את ההון הנדרש או לקבל משכנתא מתאימה הוא לא יוכל לממש את זכות הקדימה ובית המשפט יורה על מכירת הדירה לצד שלישי. בתי המשפט מקפידים על לוחות זמנים נוקשים במקרים אלו ואם בן הזוג אינו מממש את זכותו בתוך התקופה שנקבעה הנכס יוצא למכירה פומבית.

השפעת הילדים על תהליך המכירה והבטחת מדור

החוק הישראלי ובפרט הפסיקה של בתי המשפט לענייני משפחה שמים דגש מיוחד על טובת הילדים בהליכי גירושין. כאשר מדובר בדירת המגורים של המשפחה קיימת הוראה בחוק הקובעת כי בית המשפט לא יורה על ביצוע המכירה עד אשר ייווכח כי לילדים הקטינים ולבן הזוג המשמורן יש הסדר מגורים חלופי מתאים.

עיכוב המכירה לצורך הסדרת מגורים

עיקרון זה נקרא הבטחת מדור. משמעותו אינה שהדירה לא תימכר לעולם אלא שמועד המכירה עשוי להידחות מעט עד למציאת פתרון כגון שכירת דירה חלופית מהכספים שיתקבלו מהמכירה. לעיתים אחד מבני הזוג מנסה להשתמש בילדים כתירוץ כדי למנוע את המכירה לחלוטין. בתי המשפט מודעים לטקטיקה זו ואינם מאפשרים עיכובים בלתי סבירים. הפתרון לרוב מתגבש במסגרת הסכם כולל המבטיח את עתידם הכלכלי של הילדים במקביל לפירוק השיתוף.

מנסיוני האישי כמי שגדלה במשפחה גרושה אני מאמינה כי דווקא הליכה להסכמות ולמכירה מסודרת היא זו ששומרת על יציבות הילדים. מאבק ממושך על הבית שכולל כונסי נכסים המבקרים בדירה ושמאים המודדים אותה מכניס מתח מיותר לחיי הילדים אשר כבר מתמודדים עם משבר משפחתי.

גישור כחלופה להליך משפטי יקר והרסני

הדרך המומלצת ביותר להתמודד עם התנגדות למכירת הדירה היא לא למהר לתבוע אלא לנסות לפתור את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט. הליך של גישור גירושין מציע פלטפורמה בטוחה ומקצועית שבה בני הזוג יכולים לשבת יחד עם גורם ניטרלי ולהבין את הצרכים העמוקים שעומדים מאחורי הסירוב למכור.

מדוע הגישור עובד

• הבנת המניע: פעמים רבות הסירוב לא נובע מרוע אלא מפחד. פחד מהעתיד הכלכלי פחד מעקירת הילדים מסביבתם או רצון לשמור על עוגן יציב. הגישור מאפשר לתת מענה לפחדים אלו במקום להילחם בהם.
• חסכון כלכלי עצום: הגעה להסכמה על מכירה עצמאית חוסכת מאות אלפי שקלים של הוצאות משפט שכר טרחת כונסים וירידת ערך.
• שליטה בתוצאה: במקום ששופט זר יקבע מתי הדירה תימכר ובאיזה מחיר בני הזוג קובעים את לוחות הזמנים שנוחים להם.
• שמירה על יחסים קורקטיים: מכירה בהסכמה מפחיתה דרמטית את רמת הסכסוך ומאפשרת לשני הצדדים להמשיך הלאה כהורים מתפקדים.

סיכום ההליכים להתמודדות עם סרבנות מכירה

לסיכום כאשר צד אחד מסרב למכור את הדירה המשותפת חשוב להבין כי החוק עומד לצד מי שמבקש לפרק את השותפות. הכלים המשפטיים כגון תביעה לפירוק שיתוף ומינוי כונס נכסים קיימים וניתן להפעיל אותם ביעילות. יחד עם זאת חובה לקחת בחשבון את המחיר הכלכלי והנפשי הכבד של הליכים אלו.

התנהלות חכמה רגישה ומקצועית עשויה להוביל את הצד הסרבן להבנה כי דרך המאבק תפגע בו יותר מכל ולהביאו לשולחן המשא ומתן. מטרת העל היא תמיד לסיים את השותפות הכלכלית בצורה המהירה היעילה והמכבדת ביותר כדי לאפשר לשני הצדדים ולמשפחה כולה פתח אמיתי להתחלה חדשה ובטוחה.